当代物业管理的演进与分化
房地产及物业管理，作为一个行业，在中国已经40年有余。我们今天使用的“物业”和“物业管理”概念均由香港辗转而来。“物业”（Real Property）的概念源于英国，广为英国、英联邦国家和地区，乃至欧洲大部所使用。我们今天使用的“房地产”（Real Estate）概念来自美国，在美国及其它受美国商业文化影响较大的国家和地区使用得更为频繁。二者虽在字面和释义上有所差异，但实质上还是对同一个概念的不同表述。
在美国，与物业（Property，更准确地讲是Real Property）这个概念相对应的名词是房地产，即Real Estate；对应物业管理（Real Property Management或Property Management）这个概念的名词是房地产管理，英文是Real Estate Management。但实际上，对应物业管理的专业名称，在美国和世界各地一样，基本还都在沿用源自英国的Property Management，这个Real Estate Management很少使用。
物业管理的概念起源于英国，遵循了英国的语言习惯，称为“（Real）Property Management”。传统的物业管理行业，其起源不迟于1860年代的英国。其在形成后的很长时间里，主要就是作为业主和租户之间的协调人，工作内容不外乎收取租金、简单维护、租户关系协调并对业主报账等类居间协调事务。1950年代，以投资为目的的商业地产开始在英国出现，并在随后的1960-70年代加速发展，由此：
1)投资的增长提高了对传统物业管理的要求，需要更多关于物业资产管理的专业知识，也因其业务范围的扩大带来了更多的回报；
2)作为租户的商业运营者大多有自己的专业运营团队，这对业主方造成了很大压力，需要专业人员出面应付，专职的物业资产经理呼之欲出。
此后，银行、保险公司、房地产公司、零售商纷纷成为租户、业主……，物业资产管理（Asset Management）迅速扩展并覆盖了广泛、多样的业务领域。在这个过程中，传统的物业管理模式面临变革。外部形势和服务对象的变化，要求物业管理不能还局限于处理收取租金、简单维修、租户关系协调、报账等这些常规化的传统业务上，在原有的物业经理（Property Manager）之外，又出现了（物业）资产经理（Asset Manager）。这些资产经理须具备与物业相关的法律、合同、评估、市场及实物管理等多方面的综合知识，准确把握物业相关方行为和外部形势对物业的各种可能影响，并不断根据形势变化及时响应顾客各种不期而至并与其业务相关的要求。在这样的现实压力下，传统的物业管理行业意识到：物业资产管理对专业知识与能力的要求，远非大多数传统的物业经理力所能及，而需要另起炉灶，设立自己的规则与标准，由此开始了物业管理领域内资产管理与物业管理的分化。也就是从这个时期以后，业内在物业经理之外，逐渐诞生了物业资产经理这个新兴职业，其在专业知识与能力方面均有不同的要求。
几乎同时期，美国的房地产与物业管理领域也酝酿着类似的行业内部分化。同样是物业管理领域里的分化，在美国则凸显在专业化运营方面。同样的产业发展形势，改变了物业所有者和投资人对物业管理的要求。1970年代后，众多持有或使用物业的非房地产企业，因其业务发展而注意到传统的物业管理已经无法适应他们的发展需要，并自然而然地按自身要求引导了其物业管理工作的分化、转型。企业房地产（Corporate Real Estate，缩写CRE）与设施管理（Facility Management，缩写FM）的概念开始在美国得以推行，并很快进入了欧洲。当时的美国及世界正面临着一次广泛的经济衰退，众多美国大企业都面临着巨大生存压力。穷则思变，如何压缩成本、支持企业的核心业务，受到了物业管理者和企业的共同关注，设施管理应运而生。而设施管理的标的物，就是企业房地产，即Corporate Real Estate，缩写CRE；二者合称缩写CRE&FM，即企业房地产与设施管理。同时，业内也常用企业房地产管理，即CREM（Corporate Real Estate Management）来指代这个专业概念。1980年代，美国成立了国际设施管理协会（International Facility Management Association，即 IFMA），标志着企业房地产与设施管理行业在国际范围内与传统的房地产与物业管理形成分化并独立。
虽然资产管理与物业的结合起源于英国，物业资产管理作为专业在1960-70年代既开始形成，但其早期一直局限于商用物业领域，扩展到公共领域则是很多年以后。一个比较清晰的说明是，物业资产管理在1980年代末期至1990年代初期的北海油气产业中首先应用。当时，为了应对派铂-阿尔法平台灾难和油价暴跌的压力，油气产业亟待压缩成本，从而使资产管理介入到其实体资产的管理中，并初步形成了一套具有变革性的管理模式。在收到成效后，这种对公共物业进行资产管理的物业资产管理模式开始快速推广到各个领域，并形成了规范行业实践活动的专业组织IAM（Institute of Asset Management），即资产管理学会。2004年，该资产管理学会会同英国标准化学会（BSI）发布了首个实物资产管理标准（BSI PAS 55），为优化实物资产和基础设施的管理确立了专业规范。此后，在物业实体的管理领域，物业资产管理的概念就定形成了资产管理、物业管理和设施管理3个层面的概念体系，原有的物业管理概念得到了充实和系统升级，在理论完善、升华的同时又返回指导实践，并持续推动专业变革。
1990年代前期，以麻省理工学院和康奈尔大学的专家为核心的研究团队在给产业发展研究基金会（IDRC）的一份专题研究报告中提出：房地产是企业继资金、人才、技术、信息之后的第5大资源。这个观点颠覆了组织单纯关注其工作场所使用价值的认知，把工作场所提升到了组织战略资源的高度。基于空间资产的特殊性，此后大量的专业研究集中到了组织工作空间与战略的关系问题上，这促使企业和各类组织的高层把物业资产作为其组织战略的重要因素来考虑。正是在这样的背景下，企业房地产的资产管理（Asset Management，AM）作为一个独立的专业也从原有的物业管理和设施管理中分化出来并在组织的空间管理中占据了主导地位。
此前，业内通常用企业房地产管理，即CREM（Corporate Real Estate Management）来指代这方面的专业工作。这个企业房地产管理（CREM）的定义适用于向其核心业务为非房地产的组织所提供的服务，旨在确保其物业（或房地产）能服务于其业务战略并支持组织绩效。到2000年后，不少专业人士认为上述管理工作的核心与关键是战略层面的资产管理，因而就越来越多地使用企业房地产资产管理（即CREAM）这个名词。从定义上看，企业房地产资产管理更注重组织同物业资产之间的互动和一致性，特别是在人和实体环境的关系上面，其地位业已是整合于组织业务战略和高层决策的战略性资源，而不似从前那般只是用于运营需要的空间设施。自此，企业房地产与设施管理（CRE&FM）的概念也充实、完善成为资产管理、物业管理和设施管理3个层面的概念体系。这样，历经专业人士和从业人员几十年的实践探索、理论研究和互相推动，在同一时期，经由不同路径，在美、英两国形成的概念体系与理论框架，从实践到理论都在互通中实现了对接与融合。
虽然，在概念和理论上完成了对接与融合，但因其各自的语言习惯和概念起源的不同，英、美两国对上述概念的称谓都保留了自己的表述方式：从这3个维度上实施专业管理并统而总之的专业术语，在英国及受英国影响较重的国家（如英联邦国家、欧洲部分国家），被称作物业资产管理（Property Asset Management，PAM）；而基本上同样的专业内容，在美国通常被称作企业房地产资产管理（Corporate Real Estate Asset Management，CREAM）。而物业管理的概念，因其源自英国，故在英、美及世界各地都普遍使用Property Management（PM）；同样，设施管理，因其源自美国，所以在英、美及世界各地也都通用Facility Management（FM）；而资产管理，即Asset Management（AM），本就是英美双方的一致表述，自然也不存在分别。
在美国，设施管理最初只是为非房地产企业的房地产服务，所以其对应的标的物就命名为企业房地产（CRE）。但很快，这个CRE&FM就进入了政府所有的房地产和公共设施领域，此后虽然其应用范围不断扩大，也并没再调整名称，依然使用着CRE的称谓至今。在各类专业文献中，叙述主体时，常常用 “企业”（即corporation）。物业资产管理虽初用于企业，但这个名词并未就此贴上企业的标签，并且，其实际服务范围后来也包括了企业、公共机构等组织，其表述也就没必要调整。在叙述主体时，基本都称作“组织”（即organization）。在国际上，虽然上述两个概念都是通用并交替使用，但源自美国的企业房地产与设施管理（CRE&FM）系列概念较源自英国的物业资产管理（PAM）概念使用更多，这一定程度也是IFMA和CORENET的影响。
1980年代，随着外资企业，特别是跨国企业进入中国，CRE&FM这个系列的概念也传入了中国并主要在外企中应用，特指 “只服务于企业、政府和各类组织所持有的物业”的专业管理工作。近年，随IFMA等专业组织在中国的持续工作，国内部分企业的壮大及国际化，一些中国企业也开始接受这个概念并实际应用这方面的专业规范，但范围还非常有限。且，由于最初引入时应用的是来自美国的概念体系，所以，至今有关这个专业的所有探讨、研究大多局限于CRE&FM的语境之内，对PAM体系的理论知识和应用成果很少涉及。
1970年代以来的几十年，物业管理领域从实践到理论经历了一系列持续、深刻的变革，物业资产管理（Property Asset Management， PAM）、设施管理（Facility Management，FM）等作为新的专业，先后从传统的物业管理概念中分化出来并形成了其自成体系的理论与规范，与原有的物业管理概念共同构成了新的理论范式。分化后的物业管理已经不是原来的一个Property Management的概念可以概括，而是如破茧成蝶一般地蜕变成了一组概念的范式。在今天，这个分化还在随时间的变化不断扩展。回溯这几十年来的专业发展，自然会重新认识原有的专业理论：
1)这个专业分化，绝不是单纯的理论问题，更不是简单地做出一些名词、概念方面的改变，而是在行业发展的实际中自然形成的业务分化，而名词、概念、理论框架只是与时俱进地配合这个现实需要而已。要理解这个新的范式以及范式中的专业内容，不可只的盯着物业管理、设施管理等几个孤立概念本身，而需要对上述的理论体系有一个完整的了解。
2)经过近40年的发展，不动产专业从理论到实践都获得了升级。原有的理论不断被充实、完善，旧有的专业概念大大地丰富并在重构过程中被重新定义、定位。而在实践中，原有的专业领域大大拓宽，基本覆盖了不动产管理的各个类别和各个方面，形成多层次、多类别的细分专业，专业间又相互交叉、关联，构成了一个内涵丰富、架构完整的专业体系，并建立了自己的规范。
3)在专业扩展与分化过程中，理论与实践不断结合、相互促进，引入并衍生了诸多理论框架、专业工具及应用技术。专业在发展中日益复杂化、精细化、规范化，技术标准与管理水平也大幅提升。
与居间协调的物业管理和专注运营的设施管理不同，物业资产管理从组织战略的高度要求管理者提供关于空间资产的全方位一体化解决方案，由此冲破了既往的专业藩篱（如上图所示），要求其从业人员，特别是管理者，具备有效支持组织战略的所有知识与技能。这个专业要求已远远超越了原有的维保、服务、产权关系等几个方面的管理，涉及了投资、开发、建设、市场、规划、设计、空间布局、信息、环境、行为心理、合同、法律法规等方方面面的专业内容，对从业者、管理者知识、能力的要求愈发精深、复合，既拓展了专业空间，也使从业者担负了更大的责任、面临着更高的要求。
同样的事情在40年来中国的房地产和物业管理行业发展中，也实际发生着。随着社会发展和行业进步，从业者在实际工作中早已发现物业管理这样一个传统概念远远不能概括这个专业实践中的大量工作内容，表述不了其工作特点。在实际工作的倒逼下，产生了许多诸如小区物业、商用物业、商办物业、园区物业、后勤物业、街巷物业、城市运营、物产管理等新生的与物业管理关联的名词和运营、管理模式。这些工作虽极大地丰富了专业内容，但尚处于发展、演进的过程中，还有待规范、提升。
目前，物业管理作为一个不可或缺的行业，正处于完善、变革、发展的阶段。从业者辛勤耕耘、大胆探索，为社会做出了很大贡献，为行业发展积累了宝贵经验。这也正是需要广泛借鉴、博彩众长，实现转型升级、持续发展的时候。为此，对这个国际上有深厚积淀并处于不断创新中的传统行业做一些鉴往知来、学习引进的工作，一定有其现实意义，也是业内共同的任务。
