物业与物业管理相关概念说明

1. 物业及相关概念

1.1 资产与物业

在有关物业与物业管理的中文书籍和文章中，“物业”经常被解释为英文的property（或estate）,这个说法值得商榷。在专业文献中，property作为单独的术语通常是泛指“资产”而不是“物业”或“不动产”，其所对应的中文含义应该是指广义的资产及产权（即property and property owning），这是一个宽泛得多的概念, 包括了各类资产（有形和无形的资产，动产和不动产）以及财产的所有权, 不只是不动产或房地产。与此同时，同中文中的“资产”相对应的英文词汇则有portfolio,asset 和property等好几个，它们在词义上也有差别，不能混同。

在现有的专业文献中，和中文“物业”所对应的英文术语并不是property。我们今天习惯上所讲的“物业”（曾经被认为是property），特别是其作为物业管理（property management）中的“物业”来理解时，它的含义仅仅是不动产意义上的资产, 所以其对应的英文名词应该是相对狭义的real property，而不是广义的property。作为复合名词“property management”中的property的确是指“物业”，但这不等于“物业”就是property。作为一个独立的专业术语，“物业”的英文只能是“real property”。同理，“房地产”的英文定义也只应该是“real estate”，而不能是“estate”。

1.2 物业与房地产

在中文中，特别是口语中，“物业”和“房地产”在字面上是两个名词：物业是指“各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地”；房地产是指“建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生权利”。从上面的定义看，这两个概念一个是指“物”，一个是指“物和物权”，虽不完全一致，但实质上是指代同一个主体。 

根据国际通用的房地产术语网站（RealEstateGlossary.com）的释义, “物业”(Real Property)和“房地产”（Real Estate）的定义则几乎如出一辙, 都是指“土地及其附着物(建筑, 树木及其它附着物等)的总和”。当然，这个解释只是最表层的。在其它一些专业文献中，这两个名词的还有更深一层的释义。在国际上最大的房地产投资资源指南网—房地产投资资源库（Real Estate Investing Depot）里, 物业（Real Property）被认为是房地产（Real Estate）领域里的一个术语，这两个概念并不是同一个级别。此外，在有的房地产词典中，上述两个概念的释义还是有一点细微的差别，或者说是侧重：“物业”（Real Property）所特别强调的是“房地产的使用权（the right to use real estate）”，其中包括土地使用权（rightto use land under a lease），通行权（easement）和其它不完全的利益（partial interests）等等。与此相对应，“房地产”（real estate）从法律上讲，是所有权（ownership）；从商业上讲，是用于实体资产交易（use transfers of the physical property）的相关业务，譬如房产中介，按揭和造价等。

至于为什么用这两个名词来指代同一个概念，在国际上通行的说法是：“物业”（Real Property）的概念源于英国，故广为英国、英联邦国家和地区及欧洲大部使用，我们今天使用的“物业”概念就是由香港辗转来的；“房地产”（real estate）的概念来自美国，所以在美国及其它受美国商业文化影响较大的国家和地区使用得更为频繁。我们通常所说的“房地产市场”在英文中既可以称为“real estate market”也可以称为“（real) property market”（物业市场）；“房地产开发”叫“real estate development”，有时也可以称作“（real）property development”（物业开发）。这些都因国别、地区而异，是不同商业文化语境下对同类事物的不同称谓。

如今，上述两个名词在国际上大多数国家和地区，乃至英美两国都是同时、交替着使用，而且它们通常都是在指代同一个概念。物业管理的概念起源于英国，所以无论英国、美国都称这项工作为“property management”，而很少用“real estatemanagement”。而在美国应用的“real estate management”，即房地产管理或不动产管理，其内容不完全等同于物业管理，它所涉及的工作范围也不尽相同，有些接近后来的物业资产管理（这个概念后续会专门说明）。

2. 物业管理及其定位

从不动产管理的角度来看，房地产管理（Real Estate Management）的概念包括投资组合管理（Portfolio Management）、资产管理（Asset Management）和物业管理（Property management）三个层面。从这个整体上理解，物业管理是其中基础层面的工作；而具体化地理解，才涉及到物业管理本身的概念和内容。正确的理解物业管理不能只盯着这个概念本身，而应该从整体和具体两个方面去理解。

2.1 投资组合管理（Portfolio Management）与资产管理（Asset Management）

对于我们来说，现代意义上的物业、资产、资产管理、物业管理及和它们相关联的概念都是舶来的。所以，为甄别其细微的含义，往往要溯源其在英文中的对应解释。在今天的房地产与物业领域，作为资产管理的英文术语有两个，一个是“Portfolio Management”，称为“投资组合管理”；另一个是“Asset Management”，称为“资产管理”。这和广义的资产范畴（即包括有形、无形，动产和不动产的整个资产范围）是能够对应的。

从概念上理解，投资组合管理（Portfolio Management）主要着眼于资产的投资（Asset Investment）和配置（allocation），这里的资产（asset）可以是股票（shares），证券（bonds）以及房地产（real estate）。

而仅就其房地产或物业（real estate或real property）范畴而言，应包括住宅（residential）、商用物业（commercial，包括写字楼、商场和商业裙房等）、产业物业（industrial）、酒店（hotels）和公共设施等类别。在房地产领域，投资组合管理的基本任务是选取和分派不同类别及区域的房地产，或将某些类别的房地产搭配成投资组合。在一般的组织中，投资组合管理的职责应该属于高层管理者，这个高层管理团队一般都要定期会商，以确定其投资计划、进行决策并对其物业表现进行回顾总结。简而言之，投资组合管理就是通过对资产的选择和配置来实现其组织的战略目标，譬如利润最大化、资产保值增值、变现和支持主业等等。和投资组合管理不同，资产管理（Asset Management）则往往专注于某个具体的物业项目，它所实施的管理活动包括获取、持有、处置或变卖，以及确定价格和经营目标等。因此，我们这里所说的资产管理（Asset Management）一般是对具体物业或房地产项目的管理。

2.2 物业管理（Property Management）

同上述投资组合管理（Portfolio Management）和资产管理（Asset Management）的概念不同，物业管理（Property Management）则主要是指在常规条件下对某项特定物业的日常管理，它包括经营管理、行政管理、工程与技术管理等具体方面。它是“把物业作为一个业务（项目）来运作，包括招租、收取租金和日常养护等（工作）”。通过对一些常见专业文献的总结，其基本管理内容一般包括如下几个方面：

（1）    日常经营和管理队伍的组建与管理；

（2）    物业项目的协调与管理；

（3）    文件及合同的管理；

（4）    物业项目的市场开发和日常运营；

（5）    对物业本身的管理，诸如安全管理，维修养护及绿化园艺等；

（6）    外延服务管理；

（7）    财务、税负和预算管理；

（8）    必要的开发、购置及改造准备等。

2.3 投资组合管理（Portfolio Management）、资产管理（Asset Management）与物业管理（Property management）

通过上面的梳理，我们应该能够理解，广义的物业或房地产管理（Real Property Management或 Real Estate Management）应包括投资组合管理（Portfolio Management）、资产管理（Asset Management）和物业管理（Property Management）三个层面的内容。下面的结构图可以清晰地表明了上述三个层面的管理和总体物业或房地产管理的关系：

在这张结构图中我们看到了，上述三个层面的管理活动在其内容、结果和战略地位上均不相同：

• 从工作内容上讲，正如我们在前面说明的那样：资产组合管理的任务是对总体的资产投入进行有效配置；资产管理却只是针对具体的物业投资项目，其核心任务是从该项目获得最优的投资效益及回报；最后，物业管理则是实现上述目标的日常工作过程。

• 从工作结果上看，如上面图中所示：投资管理的产出是组织的投资策略、投资效果分析和投资组合方案；资产管理的成果是某一具体物业项目的资产（管理）策略、实体资产表现评估和项目购置与处置（方案）；与此相对应，物业管理的实际结果则是保障上述方针、策略顺利实现的各类日常管理工作，它们包括了行政、技术和商业/推广等诸方面。

• 除却这三个层面的管理工作内容和结果的不同之外，更为重要的是这三个管理概念在总体物业或房地产管理工作中所处的战略地位也是各不相同的：投资组合管理处于组织战略的层次，它实施的是组织的长期资本运营战略；资产管理是项目层次的战略管理，它所实施的是具体项目的中长期运营战略；与前述两者不同，物业管理则属于专业运营层面的工作，是为实现前述战略目标而进行的日常经营管理活动。

正如前面所说明的，只有全面了解物业管理在整个物业及房地产管理领域的战略地位，我们才能更为准确地理解物业管理的概念本身。

3. 物业资产管理

论及资产管理，大多数人首先想到的证券、基金及各类金融产品，机械、设备及办公家具等物件，亦或财务报表上资产清单……反倒很少提及资产的大项，房地产。因为，现实的商业环境下，对房地产的管理在中国基本是通过物业管理实施的。这个从1980年代自香港舶来的名词，从那时起一直到今天都“垄断”着对房地产的管理，似乎已经成为房地产管理的唯一途径与方式，这是很大的误解！

3.1 物业资产

资产分无形资产和有形资产，而有形资产有分为动产和不动产，这已经是尽人皆知的常识。在中国，不动产似乎更能吸引人们的注意，特别是不动产中与每个人都息息相关的房地产。这里所讲的物业资产，是一个相对狭义的资产概念，指的就是不动产中的这个房地产。如前所述，房地产也称物业，是不动产的重要成员，其属性是多元的，其管理也必然是多层次的。其最为显见的属性有二，一为具有实际用途的物体，一为资产。我们几乎片刻不离的房子（或建筑），之所以称房产，全在于它在实物属性之外还同时具有资产属性。土地之为地产，亦同此理。而房地产或物业，则正是具有资产属性的房与地的合体。

3.2 物业资产的三重属性

深究物业资产的属性，恐还不止上述2个，要理解这个问题，应该从其同组织的关系入手，从这样3个维度上理解：

• 财务性资产：这个维度的资产与物业的经济价值相对应，在财务的资产权益表中反映为固定资产，因而被贴上了资产管理的专业标签。

• 实体性资产：这个维度的资产与土地和建筑实物相对应，建筑为组织的核心业务提供了实物载体，因此被贴上了房地产管理或物业管理的专业标签。

• 运营性资产：建筑实体所构成的空间，对组织具有运营价值，这个层面的资产即与组织的运营空间和服务提供相对应，也就此被贴上了设施管理或工作场所管理的专业标签。

从这3个维度上实施专业管理并统而总之的专业，在英国及受英国影响较重的国家（如英联邦国家及部分欧洲国家），被称作物业资产管理（PAM）。

3.3 物业资产管理

物业管理的概念起源于英国，其在形成后的很长时间里，主要就是作为业主和租户之间的协调人，工作内容不外乎收取租金、日常维护、租户关系协调并对业主报账等类居间协调事务。1950年代，以投资为目的的商业地产开始在英国出现，并在随后的1960-70年代加速发展，由此需要更多关于物业资产管理的专业知识，也需要这方面的专业人员出面应付，。在这样的现实压力下，传统的物业管理行业意识到：物业资产管理对专业知识与能力的要求，远非大多数传统的物业经理力所能及，而需要另起炉灶，设立自己的规则与标准，由此开始了物业管理领域内资产管理与物业管理的分化。也就是从这个时期以后，业内在物业经理之外，逐渐诞生了物业资产经理这个新兴职业。早期，这个物业资产经理一直局限于商用物业领域，扩展到公共领域则是在1980年代末期至1990年代初期。当时，北海油气产业为了应对派铂-阿尔法平台灾难和油价暴跌的压力，亟待压缩成本、提升资产效益，从而使资产管理介入到其实体资产的管理中，并初步形成了一套具有变革性的管理模式。在收到成效后，这种对公共物业及设施进行资产管理的物业资产管理模式开始快速推广到各个领域，并形成了规范行业实践活动的专业组织IAM（Institute of Asset Management），即资产管理学会。2004年，该资产管理学会会同英国标准化学会（BSI）发布了首个实物资产管理标准（BSI PAS 55），为优化实体资产和基础设施的管理确立了专业规范。

物业资产管理是一个从物业资产中获取最大价值并为组织战略需求服务的结构化流程，其在对土地和建筑的战略性资产管理上高度一致，而在战略性资产管理和运营化物业管理上又差别明显。今天，物业资产管理的概念业已定形成了资产管理、物业管理和设施管理3个层面的概念体系。物业资产管理虽最初用于企业，但这个名词并未就此贴上企业的标签，并且，其实际服务范围也包括企业、公共机构等各类组织。所以，在各类专业文献中，涉及叙述主体时，基本都称作“组织”（即organization）。

4. 企业房地产与设施管理（CRE&FM）

基本上同样的专业内容，在美国通常被称作企业房地产和设施管理（即CREM&FM），但其具体工作相对集中在设施管理（即FM）方面，这同原有从英国舶来的物业管理（PM）是有区别的。

4.1 设施管理（FM）的概念

1980年代以来，设施管理（FM）作为总体物业管理的一项主要内容，变得越来越重要了。到了今天，它已经成为物业管理领域里一个独立的、居于重要位置的专业。由于它的内容涵盖了日常物业管理工作的许多内容，特别是运营管理和现场管理的内容，国内的有些业内人士甚至就把它当作了替代物业管理的新名词，或在一定范围内用它来替代物业管理。可事实上，设施管理和（FM）物业管理（PM）的概念是不同的，应该“各司其职”而不能混为一谈。

根据英国设施管理协会（BIFM）和美国国会图书馆的标准解释，设施管理（facility management）是“对现场、人员和工作的协调；和对业务管理、建筑设计以及行为和工程科学原理的统合”。根据国际设施管理协会（IFMA）的定义，设施管理现在是“一项整合了人员、场所、工作流程和技术，涉及建筑与环境诸方面功能的专业”。

需要要说明的是：和物业管理不同，设施管理并不是针对所有类型的物业和设施，而主要是针对“企业和政府所拥有并为其自身所用的物业（corporate- or government-owned property occupied and used for the corporation’s and government’s own purposes ）”。按照这个解释，设施管理只是公司房地产管理范畴内的一个子概念，而不是房地产领域内通用的概念。根据这个定义，占物业绝大多数的普通住宅类物业一般都不在其服务对象之列。

4.2 企业房地产（CRE）

1970-80年代，企业房地产与设施管理的概念广泛在美国推行。当时的美国及世界正面临着一次广泛的经济衰退，与上面所介绍的英国的情况有些类似，众多美国大企业都面临着巨大生存压力。穷则思变，如何压缩成本、支持企业的核心业务，受到了物业管理者和企业的关注。因此，设施管理（Facility Management，缩写FM）应运而生；而设施管理的标的物，就是企业房地产，即Corporate Real Estate，缩写CRE；二者合称缩写CRE&FM，即企业房地产与设施管理。同时，业内也常用企业房地产管理，即CREM（Corporate Real Estate Management）来指代这个专业概念。

4.3 企业房地产管理（CREM）与企业房地产资产管理（CREAM）

企业房地产管理（CREM）的定义适用于向其核心业务为非房地产的组织所提供的服务，旨在确保其物业（或房地产）能服务于其业务战略并支持其组织绩效。在各类组织中，使用及持有物业的情况非常普遍，其各自的管理方式也各不相同。2000年以来，随物业在组织中的战略地位日益受到重视，不少专业人士也认为上述管理工作的重点及核心是资产管理，因而就越来越多地使用企业房地产资产管理（即CREAM）这个词汇。从定义上看，企业房地产资产管理更注重组织的物业资产之间的互动和一致性，特别是人和实体环境的关系上面，其地位业已是统合于组织业务战略和高层决策的战略性资源，而不似从前那般只是用于运营需要的空间设施。

最初，设施管理只是为非房地产企业的房地产服务，所以其对应的标的物就命名为企业房地产（CRE）。但很快，这个CRE&FM就进入了政府所有的房地产和公共设施领域，此后虽然其应用范围不断扩大，也并没再调整名称，依然保持着CRE的称谓。企业房地产管理源于为企业服务，因而得名。这也是其在各类文献中，涉及叙述主体时习惯称“公司”或“企业”（即corporate）的主要原因。随后，这样的业务就扩展到了公共服务领域，因此，当今的企业房地产管理业已超出了企业的范畴，而也应用于包括政府、公共设施等各类组织的物业资产管理中。在国际上，很大程度也是IFMA和CORENET的影响，源自美国的企业房地产与设施管理（CRE&FM）概念较源自英国的物业资产管理（PAM）概念使用更广。

作为一个专业，物业管理已经走过了上百年的历程。它在这个漫长的岁月中逐步形成、完善了自己的操作规范并建立了正规的专业组织，所有这些活动都自始至终地顺应了社会发展的实际需要并从广大专业人员的工作实践中日积月累而来的。它不是，也不可能是少数个人或组织一时心血来潮的名词、概念。对上述基本概念的深入探究，会使我们对物业或房地产管理的内容、任务和原则有了更为明晰、深刻的认识：物业管理本质上是一项经营工作。在西方及绝大多数的国度，它的核心任务是“经营”，其核心目标是“用设施创造收益”，即是通过对物业的经营，主要是租赁、招商和转租、转售等，来实现物业收益的最大化。至于能源供应，设施、设备的维护以及保洁、绿化等日常工作都是围绕这个目标展开并为这个目标服务的。正因为这些本来就不是它的主要任务，所以，除去寻找租户、买主和处理产权、租售事务之外，其它的具体服务工作物业管理公司往往都不直接参与，而是居间协调或委托各个专业公司（保安、保洁、工程及绿化公司等）代劳。

总之，要真正理解什么是物业与物业管理，不能只看这个名词、定义本身，还须对这个概念所包含的主要内容，及与之关联的资产、不动产、房地产、房地产管理等相关概念的来龙去脉进行梳理，才能正确解读。

40-50年前，物业管理这个名词进入中国的时候，国际上的物业管理行业发生了重大的变革与分化。物业资产管理、设施管理先后从传统的物业管理中分化出来并形成了独立的专业，建立了自成体系的理论规范。分化后的物业管理已经不是原来的一个Property Management了，而是蜕变成了有PM、AM、PAM、CREM、CREAM、FM、CRE&FM等一组概念的范式。随着行业发展和行业进步，中国的房地产与物业管理从业者早已发现，物业管理这样一个传统概念远远不能概括这个专业实践中的大量工作内容，表述不了其工作特点。而实际工作中，也需要更为充实的专业知识与理论指导。因此，我们对这个概念的理解也需要与时俱进，不可能停留在几十年前的状态。