物业资产管理（PAM）

资产分无形资产和有形资产，而有形资产又分为动产和不动产，这是尽人皆知的常识。在中国，不动产似乎更能吸引人们的注意，特别是不动产中与每个人都息息相关的房地产。这里所讲的物业资产，是一个相对狭义的资产概念，指的就是不动产中的这个房地产。

1. 物业资产管理（PAM）与企业房地产资产管理（CREAM）

作为不动产的主要成份，房地产或物业的属性应该从其同组织的关系入手，从这样3个维度上理解：

• 财务性资产：这个维度的资产与物业的经济价值相对应，在财务的资产权益表中反映为固定资产，因而被贴上了资产管理的专业标签。

• 实体性资产：这个维度的资产与土地和建筑实物相对应，建筑为组织的核心业务提供了实物载体，因此被贴上了房地产管理或物业管理的专业标签。

• 运营性资产：建筑实体所构成的空间，对组织具有运营价值，这个层面的资产即与组织的运营空间和服务提供相对应，也就此被贴上了设施管理或工作场所管理的专业标签。

从这3个维度上实施专业管理并予以统合的专业，在英国及受英国影响较重的国家（如英联邦国家及一些欧洲国家），被称作物业资产管理（PAM）。

按（英国）CIH的总结，物业资产管理的定义是：一个从物业资产中获取最大价值并为组织战略需求服务的结构化流程， 其在对土地和建筑的战略性资产管理上高度一致，而在战略性资产管理和运营化物业管理上又有所差别。物业资产管理的特征在于：

• 采用整合方式管理；

• 确定服务水平和绩效标准，并约束其符合组织目标；

• 最优化的投资决策方法；

• 采用全生命周期方法进行资产管理；

• 进行需求和风险管理。

基本上同样的专业内容，在美国通常被称作企业房地产和设施管理（即CREM&FM），到2000年后，不少专业人士认为上述管理工作的核心与关键是战略层面的资产管理，因而就越来越多地使用企业房地产资产管理（即CREAM）这个名词。在美国，设施管理最初只是为非房地产企业的房地产服务，所以其对应的标的物就命名为企业房地产（CRE）。但很快，这个CRE&FM就进入了政府所有的房地产和公共设施领域，此后虽然其应用范围不断扩大，也并没再调整名称，依然使用着CRE的称谓至今。

2. 物业资产管理的内涵

真正理解什么是物业资产管理（PAM），不能光看定义，而应该从这个概念所包含的内容入手，逐层递进，理清来龙去脉，梳理和剖析其内涵。

2.1 物业战略和物业服务

资产管理的统合，包含了物业资产的管理中管理、财务、经济和各类相关活动与实践应用，是系统化、协同化的方式。其对组织物业的战略性管理包含了如下图所示的两大方面，即物业的战略考虑和物业服务：

如上图所示，物业的战略考虑会影响到资产管理对物业数量、类型、其须满足组织目的位置等方面的决策，需要确保其物业资产与组织的目的、目标保持一致。为此，就需要考虑，诸如物业位置在哪儿？为什么在这个特定的位置上？及需要多大规模的物业来提供服务支持（是什么）等问题。物业服务则包含2方面的内容，即物业管理服务和专业技术服务。两方面都是在在战略资产管理的目标指导下落实专业、技术和管理工作，以确保物业的条件、构成、布局和位置符合预期。物业服务包括：提供物业所需服务支持；空余物业处置；新物业获取和建造；物业估值；物业租金厘定；及控制所有成本经济合理等。此外，它也会就所管理的运营物业资产向决策者提供专业意见。

2.2 物业管理和设施管理

物业服务的上述工作，看得出来，是可以分成2个重要部分的，就是大家熟知的物业管理和设施管理（如下图所示）。

如上图所示，设施管理关注通过如设施设计、能源节约和环境控制等工作提供优质的工作环境，而物业管理则更多关注为业主、租户和使用人打理建筑及相关事务。虽然它们的关注点不同，但都是有关工作场所的工作。物业管理的核心业务还涉及资产方面的管理，包括物业评估、建筑获取和处置、物业投资建议、租务、收费、维修管控、租金厘定、空余物业的处置及参与物业及场所的战略分析等。与之相对，设施管理的工作主要包括控制运营费用和使用成本、管理并维持楼宇服务、计划并管控搬迁、管理空间布局和使用、管控保洁和安保、IT信息及通讯服务、餐饮及其它支持性服务、材料设备的采供管理、家具及设备的选用与采购管理，以及建筑本体及其所有相关设备、设施的维护等。

实际上，物业管理和设施管理的功能并不十分泾渭分明，其职责与角色常常都有交错，即便身在其中的专业人员也不能完全分得一清二楚。

2.3 设施管理

设施管理，作为环境运营（管理）以支持并促进组织核心业务的流程与活动，已历时150年了。它起源于19世纪的美国铁路公司，是为了更好地使用其设施（不仅是房产）。但直到1950年代以前，设施管理都没能很有效地促进组织绩效，我们今天所理解的设施管理，都是此后在实践中慢慢出现的。

直到1970年代，设施管理还是鲜有所闻。建筑的维保、服务和清洁，一般都被理所当然地定义为建筑维护保养（管理）。很明白，这些工作并没有包括在组织的支持性服务和员工健康的软服务角色中。设施管理，作为一个一体化的专业术语，还远没有被房地产和物业管理领域接纳。只有很少一些共通的（工作）程序在通行，并多是在创新型组织中，主要是信息通讯技术和媒体，只是把它作为其设施更有效管理的多元化补充渠道。

1980年代以来，设施管理（FM）作为总体物业管理的一项重要内容，变得越来越重要。而今天，它已经成为物业管理领域里一个独立的、居于重要位置的专业。由于它的内容涵盖了日常物业管理工作的许多内容，特别是运营管理和现场管理的内容，国内的有些业内人士甚至就把它当作了替代物业管理的新名词，或在一定范围内用它来替代物业管理。可事实上，设施管理和（FM）物业管理（PM）的概念是不同的，应该各司其职而不能混为一谈、简单替换。

根据英国设施管理协会（BIFM）和美国国会图书馆的标准解释，设施管理（Facility Management）是“对现场、人员和工作的协调；和对业务管理、建筑设计以及行为和工程科学原理的统合”。这个解释很有权威性，也深刻表述了设施管理的精髓，但过于学院化，让一般的从业人员不免有些讳莫如深。对此，国际设施管理协会（International Facility Management association, 简称IFMA）对其工作职责进行了更为具体的描述。这些职责是：

上述9项工作职责是国际设施管理协会对设施管理工作职责最为标准的阐述，它清晰地界定了设施管理的工作范畴与内容。2005年后，设施管理（FM）更加注重技术的作用，在概念上进行了补充、调整，由原来的3环架构发展为4环架构，即设施管理是“对人员、场地、技术和（工作）流程的协调”。这被业内的专家、学者普遍认可，也是对上述定义及工作职责的高度概括。

如今，设施管理已经是一项独立的管理、服务概念，它有一套新的专业准则，形成了自己的原则、程序、标准、规范和专业技术术语，是物业资产管理与企业房地产资产管理范畴内不可或缺的基础运营工作，也承担着绝大部分的日常工作任务。

特别要说明的是，从其目前的实际工作范围来看，设施管理并不是针对所有类型的物业和设施，而主要是针对“企业和政府所拥有并为其自身所用的物业（corporate- or government-owned property occupied and used for the corporation’s and government’s own purposes ）” 。根据这个定义，占物业绝大多数的普通住宅类物业，并不在其工作对象之列。

3. 物业资产管理（PAM）与企业房地产资产管理（CREAM）概念体系

物业资产的多重属性，决定了物业资产管理的多层次。如前所述：与物业资产的财务属性、实体属性和运营属性相对应，对物业资产的管理就需要从战略层、专业层和运营层3个不同层面给予配合。为配合组织战略，实施物业资产管理（PAM），管理者不仅要了解物业资产管理所包含的3个层级，即资产管理（AM）、物业管理（PM）和设施管理（FM）的工作内容，还要通过梳理、比较，厘清这些概念本身及其间的关系。

3.1 物业资产管理的内容

如前所述，组织的物业资产管理（PAM）与企业房地产资产管理（CREAM），实际上包含了3个层面的内容，即：

• 资产管理（Asset Management）：这里的资产，是房地产与物业所对应的资产，是组织所拥有和使用的房产和土地的整体。而这个概念上的资产管理，则是为确保这些建筑和土地为组织带来最佳收益的活动，它包括：使资产切合组织的目的与目标；要求其管理者具备业务和物业方面的知识与技能；其管理要强行纳入组织的工作流程之中。显然，资产管理必须把建筑和土地与组织的核心业务目标相关联，为这个目标而工作。从这个意义上讲，资产管理也往往被称作“战略资产管理”（Strategic Asset Management），这与“运营物业管理”（Operational Property Management）是不同层面的。

• 物业管理（Property Management）：物业管理源自英国，在英国、受英国影响较重的国家、地区（如英联邦成员和一些欧洲国家）及世界各国普遍应用的专业术语，而在美国（也包括许多美洲国家和受美国影响较重的国家、地区），有时还会用房地产管理（Real Estate Management）表达这个意思（尽管内涵不尽相同）。物业管理主要是处理物业日常经营方面的事务，主要是处理业主、租户和租金方面的事务，并把这一切都控制在可负担的最佳成本内，以使物业贡献最大的效益回报。为做好这个工作，物业管理者必须具备专业的知识与技能，以便其随时了解、掌握物业的状态（位置、构成、布局等）、物业所具备的服务条件和物业的其它相关情况，如存量物业的处置、新增物业的建造及获取与物业评估等。在整个工作链中，物业管理者是居间和协调的角色。

• 设施管理（Facility Management）：设施管理的名词源于美国，是被英、美、欧洲、澳洲、亚洲等世界各地普遍接受并使用的专业名称，在上述地区都有以FM命名的行业组织。设施管理只服务于企业、政府和各类组织所持有的物业，专注于建筑环境的各个方面及其对工作场所和人的影响上，通过整合人、场地、流程和技术来确保其功能的发挥。虽然在2000年后，设施管理的目光也一再地向组织的业务程序和战略方向聚焦，但其本职工作依然是运营层面，并没有直接进入到组织战略的层面。

3.2 资产管理、物业管理和设施管理的比较分析

资产管理、物业管理和设施管理所对应的工作范围并不一致，可以明确区分，为了更加准确地理解其不同，这里特对这三个概念做一下比较：

通过上面的比较，我们看到这三个概念的不同可以概括为如下几个方面：

• 首先，职责不同：资产管理属于财务工作的范畴；物业管理属于专业、经营工作的范畴，同时，由于经营的要求，它还要负责控制日常管理服务工作以满足专业和经营工作的需要；设施管理则属于日常运营的范畴，其主要职责是对现场设施和物业使用人的日常运行管理与服务。可见，这三个方面的管理是针对同一宗物业的三个相互衔接的不同层面的工作。

• 其次，主要工作对象不同：资产管理的工作对象是‘资产’；物业管理的主要工作对象是‘租户、用户’；而设施管理的工作对象是具体的现场、设施和使用人。在实际工作中，设施经理一般都要对物业经理负责，物业经理则对资产管理人负责，但是，这三项工作最终又都是对物业的所有者负责，只是各自的具体工作对象不同。

• 最后，层次不同：资产管理属于战略（strategical）管理的层次，是一项战略管理工作；与此不同，物业管理和设施管理则属于运营（operational）管理的层次，其中物业管理属于专业经营层面的工作，而设施管理属于日常运营管理层面的工作。

与物业资产的3重属性相对应，物业资产管理包含了资产管理、物业管理和设施管理3个不同管理层面的工作，这些概念大大深化、扩充了原有的物业管理理论，升级成了新的物业资产管理与企业房地产资产管理范式。

4. 物业资产管理全流程（TAMP）

战略性资产管理分2个子项，即战略规划和资产管理计划，而涵盖这2个方面的工作流程就是资产管理全流程（即Total Asset Management Process，缩写TAMP）（如下图所示）。

如上图所示，结合前面讲述的物业资产管理层级概念，可以看到物业资产管理与前面的层级相对应，从战略、专业和运营3个层面展开：

• 在战略层面：物业资产管理活动由组织的相关方需求所驱动，在组织战略的层面形成了组织的愿景、使命和目标，并藉此发展出了其对服务水平、业务政策和风险控制等方面的要求。在此基础上，才会形成组织的资产管理政策；

• 在专业层面：物业资产管理者要与物业及设施管理者合作，根据组织战略和组织的物业资产管理政策，编制具体物业项目的资产管理战略，设立目标、计划，并确定管理的流程及标准等；

• 在运营层面：物业及设施管理人员要在物业资产管理者的指导下，制定各类具体的物业资产与设施管理解决方案并付诸实施。同时，还要应其要求进行相关数据的收集、整理，为管理活动的顺利施行和不断改进提供一手信息。

在整个流程中，运营层面是最为基础的工作层面，也集中了绝大部分的工作量，但其工作的方向、原则、政策均来自上一层的决策和指导。而资产管理者，既要随时保持和组织高层的沟通，确保其工作方向与组织目标的高度一致，也要严格监控整个物业项目工作的实施状况，以确保所有预定计划的落实。同时，还要根据运营一线的信息反馈，向组织高层提出必要的修正或改进建议。于此，真正体现了物业资产管理在组织物业资产管理体系中的灵魂作用。

基于前述的概念梳理，物业资产管理（PAM），亦或企业房地产资产管理（CREAM）的范畴、层级、分项概念及其之间的关系，得到了清晰、明确的说明。

也正是通过对上述概念、体系的系统梳理，英国谢菲尔德-哈拉姆大学首席讲师巴瑞-哈涅斯总结出了上面这个图示，其中物业资产管理（PAM）与企业房地产资产管理（CREAM）各个子项的名称和相互间关系一目了然，是对这一理论体系绝好的概括。

物业资产的3重属性，决定了物业资产管理的3个层次。物业资产管理所包含的3个层级，即资产管理（AM）、物业管理（PM）和设施管理（FM），是与物业资产的财务属性、实体属性和运营属性相对应，对物业资产从战略层、专业层和运营层3个不同层面所实施的管理活动。为落实组织战略，实施物业资产管理（PAM），物业资产的管理者不仅要了解物业资产管理所包含的3个层级，即资产管理（AM）、物业管理（PM）和设施管理（FM）的工作内容，还要熟知其整个管理流程并洞悉其间的微妙关系。

历经40年的发展，物业资产管理（PAM）与企业房地产资产管理（CREAM）已经充实并确立为一项内容丰富、专业多样、体系完整的管理科学体系，并就此完成了物业管理理论的蜕变。在实际工作中，这个新的理论体系也为广大从业者提供了更为充实的专业知识与理论指导。为此，我们从业人员的理解、认识也要与时俱进，跟上时代，不能停留在几十年前的范式中。如此，才能不断地完善、变革、进步，实现转型升级与持续发展。