2023两会观要-消费看房市，房市看投资属性回归

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消费看房市

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投资看股市

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2023不动产行业机要

1）高杠杆高周转的基础是快销售，房地产危机的关键原因是销售危机。

2）以前近50%为投资性购房，退出方式单一造成炒房，打击炒房导致投资性购房消失，房屋资本属性消失是销售危机的重要原因之一。

3）少数优质不动产依然具有资本属性：

——生态环境好，国家公园、城市公园-主要依赖于政府投资

——公共交通好-主要依赖于政府投资

——周边配套好，三甲医院、重点学校等-主要依赖于政府投资

——房屋结构好，适合现代人居-主要依赖于开发商

——小区文化好，其中最重要的是和谁住在一起-主要依赖于运营和物管机构

4）房地产行业的被动分化：

从开发销售一元主导到开发、管理、运营三元独立。

——物业管理行业不仅管理不动产，更要服务好人

——运营管理行业要解决房屋投资退出方式的问题，在国家相关政策支持下聚合收拢闲置优质不动产进行整体运营，关键是创造租金回报

5）20万亿政府投资看机会

——更具机会的城市：四大都市圈、省会城市、区域性中间城市

——大型国家科研装置和现代实验室投资所在区域

——国家生态环境投资落地区域，国家生态环境投资以国家公园为基础

——国家公共卫生体系投资基于三甲医院和社区医院，每县都要有三甲医院