什么是房地产新的发展模式？
当前是我国进入新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的关键时期，房地产新的发展模式，是扩内需、转方式、调结构的重要支点。2021 年底中央经济工作会议针对房地产首次提出“探索新的发展模式”。
什么是新模式？模式切换反映的是行为的变化。房地产新发展模式，包括：一是市场参与者（消费者、企业、政府）新的行为模式；二是房地产业继续发挥经济支柱作用的新内涵；三是新的行业基本制度。
一、房地产市场参与主体新的行为模式
1、消费者行为转变，由买房转向租购并举
消费者行为转变，由买房转向租购并举过去居民住房消费以购房为主。一是自住需求旺盛，城镇化进程快速推进，在过去很长一段时间内，我国处于住房短缺时期。 二是房地产投资属性强，房价持续上涨，全国商品住宅销售均价从 1999 年的1843 元/平方米上涨到 2022 年的 10185 元/平方米，年化增速 7.7%，核心城市房价涨幅更大。 三是东方置业文化影响。 四是住房租赁市场尚不成熟，制度不完善，难以有效替代购房需求。
在大城市租房住逐步成为一种新选择。 。根据统计局七普数据，2020年底北京、上海、广东、浙江城镇家庭户租房住比例分别为 35.8%、36.7%、50.4%、39.8%，大城市中租房住非常普遍，原因有四：一 一是 能 更灵活 地 能满足各个群体的 住房。 需求。对于高收入群体，虽具备买房实力，由于工作变动，或是子女上学，都需要就近租房；对于中等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主，是租赁市场的主要需求群体，租房能满足基本居住需求；对于低收入人群，可选择租金较低的房源来满足住房需求。 二是 房价高 ， 还款压力大， 租房 住 为买房过渡 。大城市就业机会多，人才、资本等要素更集聚，医疗、教育、基础设施等城市配套功能更完善，对人才吸引力强，旺盛的住房需求支撑下房价高是必然趋势。对于刚就业的大学生等群体来说，可通过租房缓解购房压力。 三是多 主体供给，可选择房源 类型 更多。除了可选择市场化的个人房源、长租公寓之外，还可以选择保障性质的保障性租赁住房、公租房、廉租房等。2021 年全国 40 城筹集保障性租赁住房 94.2 万套（间）、2022 年预计 240 万套（间）、“十四五”计划新增 650 万套（间）。 四是念变化。对于一部分人来说，“房子是用来住的”，买还是租都一样，不仅能通过相对更低的门槛享受与买房同样的居住品质，而且可以自由切换居住环境，还可以拥有更多现金流来提升生活质量。
租购并举是发达经济体住房市场的显著特征。国际经验看，租赁是发达经济体住房市场的重要供给力量。对比租赁人口比重，欧盟 27 国平均水平 30.1%（2020）、瑞士 57.8%（2021）、德国 50.9%（2021）、奥地利 45.8%（2021）、美国 34.2%（2022）、日本36.0%（2021）、韩国 44.8%（2018），租房住在一些国家甚至是主流。大城市租房住更为普遍，2017 年美国迈阿密 66.7%、纽约 64.6%、波士顿 63.1%、洛杉矶 60.1%、旧金山 56.6%的人租房住，2018 年中国香港 49%、2020 年日本东京 51.2%、2021 年德国柏林 85%的人选择租房住。
2、房企行为转变，由追求速度转向注重品质
房企“三高”模式 走向终结 。在过去，房企在房地产金融弱监管、项目去化快、房价持续较快上涨等因素叠加刺激下，普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式快速获取土地和金融资源。但当前这一模式运转的前提已发生变化： 一是在融资端，预售资金强监管、非标融资收紧，大幅削弱房企“高杠杆”能力； 二是在 购房 需求端，以广大三四线城市为代表的房地产市场较大幅度回调，销售市场冷淡导
致房企项目去化显著变慢，“高周转”失灵； 三是在融资需求端，中大型房企陆续爆雷，房企加速去杠杆，总融资需求大幅减少，“高负债”意味着高风险； 四 是在投资端，房企爆雷、销售低迷传导至投资端，房企开发投资的意愿和能力不足。
房企利润将来源于 提升 产品和服务品质 获取溢价。 。根据杜邦分析，净资产收益率可拆解为营业净利润率、总资产周转率、权益乘数三者乘积。过去房企主要靠高周转和高杠杆获得规模收益，未来利润来源将主要通过提升住房品质来获得溢价、提升净利率。有两方面原因： 一是需求 侧 ， 消费升级 。消费者观念在变化，品质意识觉醒，住房要求从“有没有”转向“好不好”，更加重视开发商央国企背景、品牌知
名度、社区服务、产品是否绿色低碳智能等多个维度。 二是政策端 ，提升产品力 符合政策导向。 。2023 年全国住房和城乡建设工作会议指出，要“大力提高住房品质，为人民群众建设好房子”；2023 年 1 月，住建部部长倪虹表示“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧”。
3、政府行为转变， 大部分城市财源面临切换
过去地方政府高度依赖于土地财政。过去十多年，房地产业长期扮演地方政府的融资工具，通过垄断土地一级市场和行政化配置土地资源的方式快速获取资本积累，来扩大基建投资等支出，从而推动区域经济高速增长和城镇化快速发展。2022 年，五项房地产专项税达 1.9万亿元、国有土地使用权出让收入 6.7 万亿元，两者合计占地方综合财政收入（地方一般公共预算收入+地方政府性基金收入）的 47.1%，这一比例在 2020、2021 年高达 54.6%、52.6%，且不计以土地为抵押获得的债务收入和与土地间接相关的其他税费收入。
未来多数城市财政收入来源面临切换 。土地出让金收入的头部效应显著，据中指院统计数据，2022 年全国土地出让金 TOP100 城市占全国土地出让金总额的 83.1%，其余 242 个城市土地出让金比重仅为 16.9%。同时，三四线城市库存水平高，据财联社报道，克而瑞数据显示，截至 2023 年 2 月，三四线城市整体去化周期达 26 个月，有 50 城去化周期在 20 个月以上。随着人口持续向大城市、城市群和都市圈集聚，部分城市土地需求量将持续收缩，叠加目前多数三四线城市库存形势严峻、人口持续净流出，房企继续拿地的意愿将显著下降，未来多数城市经济发展方式面临转型，在降低非必要地方财政支出的同时，可依托地方特色，培育发展新经济，开源节流。
二、房地产业继续发挥经济支柱作用的新内涵 ， 对经济的贡献将由“建房” 向“ 空间服务 ” 升级
房地产行业在国内国际都是经济的重要组成部分 。从典型经济体的房地产行业增加值占 GDP 比重看，2022 年新加坡为 6.2%、德国10.0%，2021 年美国为 12.6%、日本 11.9%、英国 12.9%。无论是房地产民生属性较突出的新加坡和德国，还是房地产高度市场化的美国、日本、英国，房地产行业增加值占 GDP 比重普遍超过 10%，房地产业都是国民经济支柱行业。从国内看，2013 至 2022 近十年房地产业增加值占 GDP 比重均值为 6.6%，与国际相比，差距较大主要源于居民自有住房服务的统计方法差异，我国未来较长一段时间内仍有较大潜力保持甚至超出这一比重规模。
测算未来十年仍有年均仍有年均 13~14 亿平米亿平米的商品房需求 。从中长期看，我国因人口持续流动（农村人口持续进城和人口跨城流动）、住房改善升级、家庭规模持续小型化等客观因素存在，衍生了因城镇人口增长、居住条件改善、城市更新改造带来的自住房需求。我们测算，未来十年仍有年均 13~14 亿平商品房需求规模，商品房开发建设规模依然大。
未来房地产业如何继续发挥经济支柱作用？ 拓展房地产行业新内涵， 向 “ 空间服务 ” 升级 。
一是存量房屋提质改造。 根据七普数据，2020 年末我国仍有35.0%的家庭住在 1999 年前修建的住房，按住建部披露的 2022 年全国城乡房屋建筑存量近 6 亿栋简单推算，我国有约 2 亿栋房屋楼龄超过20 年，存量房屋提质改造需求强烈。按住建部倪虹部长表述，存量旧房改造有“三个革命”：一是“楼道革命”，消除安全隐患，有条件加装电梯；二是“环境革命”，完善配套设施，加装充电桩等和适老化改造；三是“管理革命”，党建引领、物业服务。存量房提质改造也将成为房地产业新的内涵和新的经济增长点。
二是房地产中介服务。 2015 年前后，深圳、上海、北京二手房/新房成交套数比均突破 1，率先迈入存量房市场。根据成都市住建局信息，2022 年成都二手住宅成交量首次超过新房，多数城市步入存量房时代是大势所趋。根据贝壳研究院统计，2020、2021 年我国二手房交易规模均超 7 万亿元，这一数据将随着存量房时代不断深入而扩大，房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等服务需求将日渐旺盛，对经济的拉动作用能有效弥补因开发建设规模减少形成的拖累。
三是物业管理服务 。我国虽未公布房地产物业管理服务的行业增加值，但从地方看，2018 年石家庄的物业管理业增加值占 GDP 比重为 0.38%、2017 年大连和济南分别为 0.33%、0.49%，占比较低。随着政策继续明确支持物业管理发展，叠加未来十年年均约 7 亿平米的房屋竣工面积，在增量供应和存量渗透两方面支撑下，物管行业对经济的贡献比重将显著上升。
四是养老、托幼、教育、家政等基于住宅而衍生的生活服务。目前中国社区大约有 3.1 亿个城镇家庭，随着居民收入不断提升，社区经济在崛起，以社区为中心、以家庭为主体，围绕健康、教育、商业服务、生活服务等方面衍生了如社区养老、社区医疗、社区教育、社区托育、社区金融等更多的消费和服务场景，拉动经济增长。
三、 房地产行业新的基本制度
1 、 商品房预售制度升级
商品房预售制是时代的特殊产物 ，“弱监管”下爆出制度漏洞。20 世纪 90 年代房改初期，住房短缺严重，市场住房供应严重不足，而房企建房缺乏资金，为了快速增加供应，从香港引入商品房预售制度。预售制度的核心是预售资金监管，包括监管范围、监管额度和支取节点管理等内容。理论上，预售资金监管范围包括全部购房款；监管额度管理方式有按房价款固定比例监管、按建设资金总额上浮一定比例监管、按单位面积定额监管三类；资金支取方面，房企达到规定的工程建设进度节点后，即可申请支取相应比例的预售款。但在实际执行时，各地监管力度有所不同，有的地方是严格监管，但有的只监管首付款或按揭贷款，也存在房企虚报工程进度来提前预支监管资金的情况，也有银行违规放贷的情况出现，最终在房地产行业放缓之下暴露出问题，导致项目无法复工、无法交楼。
购房者自然选择现房，倒逼预售制度升级。2021 年以来，多个大中型房企爆雷引发全国多个城市出现项目停工烂尾，严重影响购房者对期房的信心。对于现房销售，购房者不仅不用担心交付，而且“所见即所得”，交付质量一目了然。购房者买现房的核心担忧是交付问题，但期房制度“一刀切”改为现房销售将大幅加剧开发商资金压力，从供给侧加剧房地产市场波动，这一矛盾将倒逼预售制度进一步完善，确保项目顺利完工交楼。
香港经验或可再借鉴 。香港自 1961 年建立商品房预售制度以来在不断迭代完善，可借鉴的制度要点主要包括：（1）开发商承担建安风险 。开发商需要预存建安费到律师楼的信托账户，费用可是自有资金、银行开发贷或无担保贷款合约，具体金额由专业第三方根据项目建安成本测算，即使开发商爆雷，也能确保项目不烂尾。（2）规范房企支取， 预售资金， 确保居民购房款安全 。开发商申请预售时预存的建安费和买方的首付及按揭款均存入律师楼独立的信托账户，同时，买家也能获取按月度更新的资金使用动态报告。对于建安资金，开发商根据实际施工进度，凭第三方的“建筑师证明书”申请取回，实报实销；对于居民的预售资金，开发商取用取决于销售回款能否覆盖开发贷和建安费情况，优先覆盖开发贷。
2 、 房地产金融制度升级， 融资方式非标转标
2017 年以来非标融资政策收紧之前，是房企重要的融资方式。除去销售回款，2017 年房地产委托贷款和信托贷款分别为 1.9 万亿和 1.1万亿，分别占房地产总融资规模的 9.7%和 5.7%。2018 年 4 月资管新规落地，表外理财借道流向房地产受到彻底约束，非标融资显著下降，2018 年房地产委托贷款和信托贷款分别为 1.5 万亿和 0.9 万亿，分别占房地产总融资规模的 7.4%和 4.3%。
非标转标是政策明确的方向。2017 年非标融资监管政策持续收紧，但政策明确支持房企合理拓展融资需求，多聚焦在信贷、债券、股权等标准化融资方式。2022 年 11 月 11 日，“金融支持房地产 16 条”出台；14 日，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务；21 日，“第二支箭”射出，明确支持民营房企发债；24 日，六大行宣布和房企签署战略合作协议，意向性融资总额 12750 亿元；28 日，证监会允许符合条件的房企重组上市，恢复上市房企再融资；2023 年 2 月 20 日，证监会启动不动产私募投资基金试点；3 月 5日，政府工作报告提出今年重点工作之一是“防范化解重大经济金融风险”，对于房企，要“防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。
