原来这才是物业管理||物业管理360
物业管理是一门综合了工商管理、建筑科学、工程技术、法律和信息技术的综合学科1。工业化、城市化是物业管理发展的基础，人们对良好居住环境及建筑功能价值的追求是物业管理持续发展的动力，建筑技术及相关科技的进步持续扩展着物业管理的外延并创新其内涵。2018年推出的“房住不炒”政策2，要求强化房屋及建筑的功能性价值，并弱化其投资性（主要指投机性）价值，这也为中国物业管理创造了快速发展的机遇。
1.物业管理起源
1.1国外物业管理起源
近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。英国工业革命使得大量农村人口涌入城市，为了满足不断增加的城市人口对住房的需求，一些房地产开发商建造了一批简易住宅以低廉价格租给工人居住，由于住宅条件简陋，设施不全，缺乏管理，导致房屋破损严重，居住环境日趋恶化，承租人拖欠租金，开发商投资效益无法保障等种种问题。3
英国人奥克维娅.希尔（Octavia Hill）女士为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料的收到了良好效果，当地业主纷纷效仿。4
这种“早期的物业管理活动”，改善了居住条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理等种种问题。4
1890年，钢结构建筑和电梯开始建造使用，英美等西方国家建筑材料及技术不断进步，开始出现结构复杂，设施设备齐全的高层建筑，带来了运行管理中的建筑维护、设备保养、业主服务等技术性和管理性很强的工作，于是产生了现代意义上的物业管理，出现了专业的物业管理机构，开始了物业管理再分工意义上的大发展。4
1.2中国物业管理起源
20世纪60年代，香港城市化进入大发展期，物业管理从英国导入香港。4
1981年，中国大陆第一个准商品房小区-深圳东湖丽苑建成销售；5
1981年3月10日，中国大陆第一家物业管理公司-深圳市物业管理公司成立，标志着中国物业管理的新起点。6
1988年，深圳住房实现了商品化，物业管理作为房产的售后服务成为住房商品化部可缺少的重要组成部分，房改为物业管理提供了广阔的市场空间。7
1991年1月，中国第一个“业主管理委员会”在深圳天景花园成立。8
1993年，深圳市在全国率先通过招投标的方式选聘物业管理企业。8
1993年6月30日，全国首家物业管理协会-深圳市物业管理协会成立。9
1994年7月11日，深圳市人民代表大会常务委员会发布《深圳经济特区住宅物业管理条例》，并于同年11月1日开始施行，这是中国第一部物业管理法规。9
1996年12月，深圳鹿丹村物业管理权向全社会公开招投标，这是中国首次采取公开投标方式选聘物业管理公司。8
2000年10月15日，中国物业管理协会成立。10
1.3中国物业管理起源因素
（1）基建、住房体制的改革。政府的管理方式、管理职能发生了变化，由对房屋建设、维护的直接管理转变为宏观的、指导性的间接管理，特别是“公房管理”，从其物业的物理特征来看，具有使用上的长期性，从具体管理工作的特征来看，具有产权、产籍、维修、养护、房屋调配、出租等一系列工作的复杂性，政府和企事业单位的职能部门既没有足够的精力，也没有足够的专门经费来管理物业。因此，由专业的物业公司来管理物业，实行独立经营，自负盈亏，以业养业，自我发展就是一种必然的选择。4
（2）社会分工的进一步细化。建筑物业开发建设周期不长，短则1-2年，长则3-5年，而对建筑物及其设施设备的管理却是长期的，使用和管理的过程可以是开发建设周期的几十倍乃至更长。考虑到房地产消费环节的长期性，在使用过程中还伴随着维护职能的“增值服务”，服务和经营职能的多样化，因此，在房地产行业版税这大规模的工业化、城市化的发展时期，房地产行业进一步分工，物业管理的职能从房地产行业分离出来。4
（3）居民物业保值增值、物业服务的需求。我国在经济改革的进程中，逐步确立了市场经济体的发展目标，住房私有化，福利分房制度的取消，自然就会面临着和私有住房相关的“公共管理”问题；房屋因产权的分割、产权的多样化而产生自有部分与公共部位的划分问题，从而产生了公共部位的结构与设施设备的维修分担等问题，需要由专业化的物业管理公司来统一管理和协调，并提供综合服务。11
（4）居民品质生活的需求。居民生活水平的不断提高，使得居民不仅追求现代规划，布局，设计，户型的小区，追求方便，舒适，温馨的空间环境和房屋完善的功能，配套齐全的小区，还追求精神生活的品位，有了居住安全的需求，绿色生态环境的健康需求，远离污染，噪音，杂乱，肮脏的需求，有了高层次的文化，教育，娱乐，健身，社交等的需求。物业管理的专业管理和综合服务的功能正好满足了现代经济进程条件下，富裕起来的居民的生活水平和生活质量提高的客观要求。11
2.物业的内涵与外延
2.1物业内涵
物业通常用来指称各类房屋建筑及其附属设备设施，有的还包括周边场地、庭院等。物业主要包括两部分：
（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物、与这些建筑物相配套的设备和设施、相关的场地；
（2）依托于上述实体之上的权益。12
2.2物业属性
自然属性：（1）二元性；（2）有限性；（3）差异性和多样性；（4）固定性；（5）永久性和长期性；（6）配套性。
社会属性：（1）经济属性，包括商品属性、稀缺性、政策可调控性；（2）法律属性，包括房地产物权及其分解。11
2.3物业VS房地产VS不动产
物业通常指称各类房屋建筑及其附属设备设施，有时还包括周边场地、庭院等；
狭义房地产特征某些或某一特定房屋建筑与基地以及其所属庭院、道路、楼间空地等相关占地的物质实体及其附属权利；
广义房地产泛指全部土地和房屋建筑及其附属设备设施，以及附着于土地上的河流、水井、植被绿化等不可分离的物质实体及其附属权利；
不动产概念与广义房地产概念重合。11
2.4物业的类型
2.4.1按使用功能划分
（1）居住物业：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；
（2）商业物业：综合楼、写字楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等；
（3）工业物业：工业厂房、仓库、货场等；
（4）特种物业：交通运输、邮政通信、广电、医院、学校、体育场馆等；
（5）村镇社区物业。12
2.4.2按物业所有权性质划分
（1）专有产权物业；
（2）共有产权物业。12
2.4.3按物业所有权人数量划分
（1）单一产权物业；
（2）多元产权物业。12
2.4.4按经营性质划分
（1）收益性物业；
（2）非收益性物业。12
3.物业管理的内涵与外延
3.1物业管理定义
广义物业管理：泛指对不动产及其附属设施设备的经营与管理，即由物业服务企业接受业主聘请，以经营方式来管理物业，承担包括物业招租、租户管理、租金收取、维修服务等内容的管理工作。
狭义物业管理：指不包括物业经营业务的纯管理工作，即由物业服务企业接受业主聘请，对已竣工验收投入使用的各类服务建筑和附属设施即环境进行管理、维护，提供相应服务。
《物业管理条例》的界定：物业管理指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。13
3.2物业管理内涵
（1）物业管理的管理对象是在建或已经建成交付使用的各类物业；
（2）物业管理的服务对象是物业业主、租户和物业的其他使用人；
（3）物业管理的经营活动是提供与完善物业的使用效能、提升物业价值与使用价值相关的劳务服务；
（4）物业管理是全天候、多方面的综合服务，同时具有准社会公共服务的特点；
（5）物业管理的基本服务要求是要代表和协调相关物业全体业主的共同利益；
（6）物业管理的高端服务还要提供个性化、多样化的有偿代办或非代办性的非公共服务；
（7）物业管理服务的法律性质是具有中介性质的信托管理服务。11
3.3物业管理外延
3.3.1按物业管理主体角度划分
（1）完全自主管理
完全自主管理是指业主对自己拥有的物业实行自主管理而部将物业委托给其他物业管理公司。
（2）完全授权管理
物业服务企业代表合同标的的物业的全体业主对外处理有关物业日常公共事务；
物业服务企业有权制定有关合同标的物业的全套管理制度；
物业服务企业有权对所属员工进行自主管理而不受业主意见的干扰；
物业服务企业有权独立支配收取的管理费。14
（3）部分授权管理
将非自用楼层的管理事务交予物业服务企业管理；
将部分专业技术含量不高但收益较好的管理事务由自己来承担；
有点管理费收入高、经济效益好的实行酬金制物业管理的物业的业主自己保留了向租户收取管理费和支配管理费的权限。15
3.3.2按物业服务收费方式划分
物业服务费是保证物业服务正常运作的主要资金，分为包干制和酬金制。
（1）包干制
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
（2）酬金制
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于服务于合同约定的支出，结余或不足均由业主承担的物业服务计费方式。16
3.3.3按物业管理不同阶段划分
（1）物业落成前的管理顾问服务
物业服务企业为尚未落成的物业项目以及业主自行管理的物业项目提供管理事务方面的咨询服务，而并不直接对物业项目实施管理；
（2）前期物业管理服务
从新建成的区分所有权物业的开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同生效起，到该物业成立业主大会并授权业委会与物业服务企业签订物业服务合同生效终止的阶段；
（3）常规物业管理服务
包括两种情形，一是对区分所有权物业项目而言，而是对单一产权物业项目而言。12
3.3.4按物业管理客体划分
（1）居住物业管理
包括普通住宅小区管理、中档住宅小区管理、高级公寓管理、豪华公寓管理、别墅类低密度居住物业管理；
（2）非居住物业管理
包括办公楼管理、商场管理、公共场馆管理、工业园区管理、医院物业管理、学校物业管理等。12
4.物业管理的理论基础
4.1建筑物区分所有权理论
建筑物区分所有权理论以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。建筑物区分所有权理论构成了物业管理的法律学基础。17
4.1.1理论要点一
业主的建筑物区分所有权由三部分构成：专有部分所有权、共有部分共有所有权和共同管理权。其中，专有部分所有权是基础权利，业主转让建筑物专业部分所有权的，其对共有部分的共有权和共同管理权一并转让。业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理。17
4.1.2理论要点二
业主行使专有部分所有权和共有部分共有权，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共利益和其他业主的合法权益。业主不得以放弃共有权利为由，拒不履行共同义务。17
4.1.3理论要点三
建筑物的共有管理权由全体业主共同行使。业主通过业主大会和业主委员会行使共同管理权，业主大会以产权及人数多数表决原则决定共同管理的重大事项。业主大会和业主委员会有权处理损害业主共同利益的行为，业主大会和业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。17
4.1.4理论要点四
业主大会议事规则是业主大会议事方式和表决程序的约定，管理规约是业主使用、维护和管理建筑物及其附属设施的约定。业主大会应当制定并执行业主大会议事规则和管理规约，业主应当遵守业主大会议事规则和管理规约。17
4.1.5理论要点五
根据建筑物区分所有权理论，可将”物业管理“重新作如下定义：物业管理是业主以私有财产（专有部分所有权）为核心，以公共财产（共有部分共有权）为纽带，以公共契约（管理规约和业主大会议事规则）为基础形成的自我管理不动产的行为。在此意义上，建筑物区分所有权理论构成了物业管理业主自治的理论基础。17
4.2公共产品理论要点
4.2.1理论要点一
公共产品具有非排他性。公共产品的消费是集体共同进行的，公共产品一旦被提供出来，就不可能排除任何人对它的不付代价的消费，容易产生搭便车问题。17
4.2.2理论要点二
公共产品具有非竞争性。公共产品一旦被提供，增加一定数量的消费者不会减少原有消费者的收益，也不会增加相应的生产成本，其新增消费者使用该产品的边际成本接近于零。17
4.2.3理论要点三
公共产品具有不可收费性。由于公共产品的非排他性，导致产品的提供者向消费者收费不易，或者导致收费本身所需成本过高，因而公共产品的提供，只能通过非市场手段进行。17
4.2.4理论要点四
公共产品具有外部性。公共产品的生产和消费会使生产者和消费者以外的社会成员获得利益或遭受损失，而获益者和受损者却无须为此支付成本或受到补偿。17
4.3公共选择理论要点
4.3.1理论要点一
公共选择的低效率。与个人选择不同，由于公共选择的集体性质，个人参与公共选择的成本与收益之间并不存在一一对应的关系，公共选择与个人选择之间也没有必然联系，在公共选择过程中，个人选择只是与多数人的选择一致时才能转化为公共选择。17
4.3.2理论要点二
公共选择的强制性。公共选择中，投票人在投票表达自己意见时，不得不遵从少数服从多数的原则，在这种情况下，人们所接受的公共产品，并不一定符合他们的个人偏好，公共选择存在一定程度的多数人对少数人的强制。17
4.3.3理论要点三
公共选择的代理人问题。为了提高公共选择的效率，公共选择经常采用间接民主的代表制，由公众选举的代表人或代理人代为进行公共选择活动，但由于代表人或代理人在公共选择中追求自身利益，容易导致公众利益被忽视和被损害。17
4.4物业管理政府规制理论的基础
与公共产品相比，物业管理服务所具有的非排他性和非竞争性是不完全的，可以称之为”准公共产品“。同时，由于物业管理产品表现形式为无形服务而非有形物品，我们可以更准确地称之为”准公共服务“。同理，与公共选择相比，业主大会机制不具有政府机制的政治性和广泛性，可以称之为”准公共选择“或”准公共决策“。
在政府不承担私人群体共有物业维修养护责任的情况下，由物业服务企业提供准公共性的物业管理服务，为有效解决市场失灵的相关问题，有赖于政府公权的适度介入。17
5.物业管理行业本质
5.1物业管理八大基本特征
行业本质是行业本身所固有的，决定行业状态、性质和发展的根本属性。透过纷繁复杂的物业管理活动表象，可以发现物业管理的八大基本特征。
（1）现代物业具有生活资料、生产资料和投资产品三重属性；
（2）作为物业管理权利人和责任人的业主决定了物业管理的价值需求；
（3）物业管理产品是一种综合性持续性、长期性和稳定性的服务；
（4）物业管理产品是基于物业共有部分而提供的准公共性服务；
（5）物业服务目标的实现必须辅助以管理的手段；
（6）物业服务目标的实现受制于建设单位和业主的素质；
（7）物业服务企业的任何特征据欸的决定其核心竞争力是人力资本；
（8）物业管理活动是建立在等价有偿基础上的市场交易行为。17
5.2物业管理是什么
（1）物业管理是存量合同可持续最强的消费服务业，即使规模增速放缓的企业，也足以维持存量合同（尤其住宅领域）稳定；
（2）物业管理是盈利可靠性很强的服务业，因为即便客户需求动态变化，也由很多办法进行供给创造和供给替代，避免成本恶行上升；
（3）物业管理是具备品牌美誉度和科技赋能空间的产业。18
5.3物业管理不是什么
（1）物业管理不是可以实现高盈利能力的行业；18
（2）物业管理不是增值服务可以迅速大面积推广的行业；
（3）物业管理不是容易实现高客户满意度的行业，反而是矛盾丛生的行业。19
物业管理之“众口难调”
5.4物业管理的终极目标
物业管理的最终目标是要通过有效的物业管理服务实现个体利益最大化与共有权收益最大化。19
6.物业管理相关法规
6.1《物业管理条例》
《中华人民共和国物业管理条例》（下称《物业管理条例》是中华人民共和国国务院制定的行政法规，首次生效时间2003年9月1日；2007年8月26日根据《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订，自2007年10月1日起施行；2016年1月13日根据《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订，自2016年3月1日施行；2018年3月19日根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订，自2018年4月4日施行。20
制定《物业管理条例》是为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。最新版分为七章，共67条。21
第一章：总则-5条
第二章：业主及业主大会-15条
第三章：前期物业管理-11条
第四章：物业管理服务-17条
第五章：物业的使用维护-7条
第六章：法律责任-11条
第七章：附则-1条21
6.2《民法典》
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。22
《中华人民共和国民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。通篇贯穿以人民为中心的发展思想，着眼满足人民对美好生活的需要，对公民的人身权、财产权、人格权等作出明确详实的规定，并规定侵权责任，明确权利受到削弱、减损、侵害时的请求权和救济权等，体现了对人民权利的充分保障，被誉为“新时代人民权利的宣言书”。2324
6.2.1《民法典》对物业管理的影响
《民法典》的颁布实施就物业管理部分出台了系列新规，主要体现在以下方面:
（1）修改了业主大会表决机制，调整业主大会表决生效比例，降低了决议生效的业主参与人数和占有专有房屋面积的要求。
（2）业主表决重大事项范围也有所调整，将使用专项维修资金的难度降低，从制度上保障建筑物及其附属设施的修缮。
（3）将物业服务合同规定为典型合同，明确了合同双方的权利义务及新旧物业服务合同交替阶段的业主权利，为解决由此引发的物业服务纠纷提供了依据。
（4）增加了物业服务企业的公共安全管理责任，不仅规定物业服务企业应当配合政府的应急管理处置措施，还新增了物业服务企业的安全保障责任。 对于威胁到公共安全的情况,如频发的“高坠”现象，物业服务企业负有消除危险等管理责任。
（5）《民法典》还拓宽了专项维修资金在业主共有部分的使用范围，并将其使用目的修改为维修、更新和改造,也旨在消除老旧小区“高坠”等安全隐患，为业主的房屋使用安全多提供一道保障。
（6）明确规定了公共收益的归属。《民法典》出台前，公共收益的归属没有在法律层面得到明确，只有地方性法规里涉及公共收益归属业主的相关规定，而《民法典》明确指出利用业主的共有部分(包括公共场所、设施、用房、道路及不可归属于业主个人所有的建筑部分)产生的收益在扣除合理成本后归业主共有。25
6.2.2《民法典》对业主权利的表述
7.物业管理教育
7.1物业管理本科
广西大学是国内最早开设物业管理专业本科教育的高校，其2003年获得国家教育部的批准。26
物业管理专业本科属于管理学大类工商管理类，专业代码120209，学制四年，毕业授予管理学学士。根据中国教育在线的统计数据，截止2022年底的男女比例为32：68。27
7.1.1本科教育学校汇总
2023年开展物业管理专业招生的高校有26所，其中公办高校18所，民办高校8所。
公办高校：北京林业大学28、武汉科技大学29、内蒙古财经大学、长沙学院、石家庄学院、山东青年政治学院、福建商学院、福建江夏学院、福建师范大学协和学院、唐山师范学院、宿州学院、新乡学院、沈阳工程学院、重庆财经学院、通化师范学院、河南牧业经济学院、吕梁学院、河北体育学院；
民办高校：辽宁财经学院、北京第二外国语学院中瑞酒店管理学院、昆明理工大学津桥学院、阳光学院、内蒙古鸿德文理学院、浙江树人学院、桂林学院、成都银杏酒店管理学院。27
7.1.2本科课程体系
汇总各高校物业管理专业培养方案、培养计划、教学进度表、课程设置表等相关资料，梳理出如下图所示物业管理专业能力与课程体系对应表。
物业管理专业能力体系分为：（1）基础能力；（2）核心能力（项目管理能力）；（3）发展能力（项目运营能力）。
物业管理专业知识领域涉及：（1）经济管理；（2）工程技术；（3）法律；（4）信息管理。26
物业管理专业能力与课程体系
7.2物业管理专科
2023年开展现代物业管理专业招生的高校111所，其中公办高校77所，民办高校34所。27
7.2.1专科教育学校汇总
物业管理专科名称为现代物业管理，属于土木建筑大类房地产类，专业代码440703，学制三年。根据中国教育在线的统计数据，截止2022年底的男女比例为35：65。27
公办高校：东北石油大学、山东青年政治学院、武汉商学院、山西工程科技职业学院、桂林旅游学院、吉林工商学院、西安欧亚学院、武汉职业技术学院、成都航空职业技术学院、四川邮电职业技术学院等；
民办高校：四川长江职业学院、广东新安职业技术学院、黑龙江幼儿师范高等专科学校、青岛求实职业技术学院、浙江东方职业技术学院、陕西水利职业技术学院、北海职业学院、石家庄理工职业学院、宁夏财经职业技术学院等。27
8.物业管理服务
物业管理基础服务为保安服务、保洁服务、保绿服务、保修服务和客户服务（“四保一服”），基础服务面向通用共性需求，适用于所有类型的所有项目，仅在具体类型或具体项目上有不同的标准及要求。35
对于居住物业管理，物业管理公司还推出了多种业主增值服务和非业主增值服务；对于商业物业管理，物业管理服务的扩展方向为商业招商及运营服务36；对于机构或企业后勤物业管理，物业管理服务则向后勤服务领域扩展。37
8.1物业管理基础服务
（1）保安服务
在物业治安管理方面充当重要角色，服务范围包含了物业及其设备安全、业主及客户安全、财产安全、防火、防盗、防交通事故等方面，通常还包括管理区域内的正常秩序维护的内容。
（2）保洁服务
主要针对物业内外部卫生的维护，比如内部的定期打扫清洁、外部管理范围内的地面、广告位、车场等方面卫生的打扫和清洁工作。
（3）保绿服务
主要针对物业内外部的绿化服务，主要是花草树木的修整与日常打理方面的工作，也可能包括园区美化相关内容。
（4）保修服务
通常分为两大类：一是公共区域的设施设备的保养与维修，如路灯、监控、门禁、消防等方面的系统及设备；二是针对业主剔除的各种保养维修需求提供服务。
（5）客户服务
24小时为业主服务，接受业主或客户的缴费、咨询、保修、求助、建议、投诉等方面信息的处理。35
8.2居住物业管理增值服务
（1）业主增值服务
为业主提供生活相关的产品或服务，为业主拥有产权的物业提供管理服务、为业主的子女提供教育服务等，这些与业主直接接触的服务，就属于业主增值服务38
（2）非业主增值服务
为房地产开发商提供销售案场的物业服务，为房地产开发商提供开发、物业方面的咨询服务，这些没有与业主直接接触的服务，就属于非业主增值服务。38
（3）领先物企增值服务项汇总
8.3商用物业管理业务扩展
此处所指商用物业为广义，包括商业综合体、写字楼、产业园、酒店等物业类型。
（1）成熟型业务
包括物业基础服务、运维管理服务、与住宅业务联动服务等业务。
（2）发展型业务
主要为建筑环境管理和能源管理等业务。
（3）学习型业务
包括空间管理和资产管理等业务。
（4）超越性业务
主要为数字化基础上的物联网管理方面相关的业务。36
9.设施管理
9.1设施管理概念
按照国际设施管理协会 (International Facility Management Association, IFMA ) 和美国国会图书馆的定义，所谓设施管理(Facility Management, FM )是指以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作，它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来，是一门综合了工商管理、建筑科学和工程技术的综合学科。
英国设施管理协会认为，设施管理可以综合多个建筑部分，可以管理其对人及地方的影响；澳大利亚设施管理协会将设施管理看作是一种商业实践，它能够使人、过程、资产以及工作环境最优化，从而支持企业的商业目标。39
同济大学主编的《企业房地产与设施管理指南》认为设施管理是企业为了满足人的生活需求和核心业务战略目标，针对自用建筑空间及其相关生活、生产和经营活动提供科学规划、综合运营和专业服务的集成化管理职能。40
综合各种定义，其共性内容如下：
（1）设施管理是一种包含了多学科，综合人、地方、过程以及科技以确保建筑物环境功能的专门行业。
（2）设施管理主要应用于公用设施，如医院、学校、体育场馆、博物馆、会展中心、机场、火车站、公园等，以及工业设施，如工厂、工业园区、科技园区、保税区、物流港等。
（3）设施管理的目的在于保持业务空间高品质的生活、工作环境和提高投资效益。设施管理以最新的技术对生活、工作环境进行规划、整合和维护管理，将人们的工作场所和工作任务有机地结合。它的任务是通过简化企业的日常运营流程，协助客户最大幅度降低运营成本和提高运营效益。
（4）设施管理致力于提供全面的一站式服务，为客户管理房地产、设施及其他非核心业务，以实现既定的业务计划和策略性的发展目标。39
9.2设施管理特点
（1）与工作场所的物业资产有关；
（2）需要有多元化的综合专业服务；
（3）可支援一个组织达到其目的；
（4）可以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益；
（5）通过改善环境为手段改善公司的营运能力；
（6）将人、地方与流程配合，产生最理想的效果；
（7）是对不动产、土地、建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管理；
（8）是规划、整备和维护管理，是在传统物业管理的服务内容基础上的提升，管理科学规范、服务优质高效；
（9）不仅能延长物业使用年限、确保其功能正常发挥、扩大收益、降低运营费用，也能提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率低收费的服务、改善业务体制、使工作流程合理化和简洁化。39
9.3设施管理与物业管理的关系
（1）设施管理与物业管理没有本质区别
设施管理中所定义的设施概念包含在本词条2中所定义的物业概念中，特指企业或机构自用物业，在此意义上，设施管理就是特殊项目的物业管理；但对于设施管理所涉及的特殊物业项目，仍在发展阶段的中国物业管理实践还有很多不足。
（2）设施管理是物业资产管理发展的必然结果
设施管理是由物业管理的持续深化发展而从其内部产生的超越物业管理的物业资产管理新层次。
（3）设施管理是特殊功能物业兴起的迫切需要
相比于特殊功能物业，使用设施管理更优化。在一些功能集中和目的单一的地方如医院、政府办公大楼、教育物业、机场、工厂等，运用设施管理非常适合。
（4）企业规模发展存在对设施管理的需要
随着经济全球化，中国发达地区的企业规模会愈来愈大，这些大企业会将分散在各区的办事处集中在一起，出现更多一家公司占用整个物业的情况，这便需要有良好的设施管理去妥善处理工作环境的问题。3941
9.4设施管理内容
（1）企业房地产与设施管理战略
（2）企业房地产与设施管理财务与采购
（3）工作和生活空间管理
（4）建筑物运维及其专业服务
（5）设施管理服务评价
（6）环境健康安全与可持续管理
（7）业务持续管理
（8）设施管理服务体验管理
（9）设施管理信息技术管理40
9.5后勤服务外包
美国外包协会给企业外包的定义为：企业把非核心部分的业务、没有增值前景的生产活动通过合约的方式转交给擅长这方面的企业。企业外包大体上可分为六种，即制造类、信息类、物流类、关系类、人力资源类和后勤类。42
后勤服务外包是企业的一种自我解放，企业的食堂、保安、保洁、交通、设施维护等方面需求，若每项都成立一个专门的部门将浪费大量的人力，而且不一定能达到专业水平。于是把这些后勤工作交给专业公司来做，在享受高质量服务的同时，还可以节约成本，集中精力提高管理的效率，核心竞争力也会因此增强。
企业后勤服务外包主要内容包括安保、交通运输、食堂、保洁、设备设施维护、办公设备等。43
后勤服务外包是设施管理发展的动力。
10.物业管理VS汽车4S服务
住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹出席“中国电动汽车百人会论坛2023”，并以“如何学习借鉴汽车产业，为人民群众建好房子”发表演讲。
（1）好汽车和好房子都是人民群众美好生活的需要
汽车是行的工具，住房是住的载体，好汽车和好房子都是人民群众美好生活的需要。
（2）在设计上，要像智能汽车一样，以科技赋能住宅
让新一代信息技术进家庭、进楼宇，共同建设数字家庭、智慧社区和智慧城市，让城市科技更多造福群众生活。
（3）大力发展装配式建筑，提升劳动生产率和质量安全水平
在建造上，要像造汽车一样造房子。汽车有千百个来自生产线上的零部件，通过科学的设计和紧密的焊接组装而成，建筑行业也要学习这种工业化的生产方式来大力发展装配式建筑，使房子标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修，这样既有利于老房子的更新改造，方便维修更换部件，又可以减少环境污染，提升劳动生产率和质量安全水平。
（4）在使用上，要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度
要推动完善制度设计，为房屋提供全生命周期的安全保障，切实维护人民群众的生命财产安全。
（5）在服务上，要像汽车4S店一样搞好物业服务
4S店为汽车提供了全方位、一站式的服务，好的房子也应该有好的服务，好的服务要靠好的物业。44
11.物业管理行业上市企业
截止到2023年4月30日，物业管理行业上市企业总数63家45。
（1）彩生活-2014年上市-港交所46-国内物业管理第一股46
（2）中海物业-2015年上市-港交所47
（3）中奥到家-2015年上市-港交所48
（4）绿城服务-2016年上市-港交所49
（5）祈福生活服务-2016年上市-港交所50
（6）浦江中国-2017年上市-港交所51
（7）南都物业-2018年上市-上交所52-A股物业管理第一股53
（8）雅生活-2018年上市-港交所54
（9）碧桂园服务-2018年上市-港交所55
（10）新城悦服务-2018年上市-港交所56
（11）佳兆业美好-2018年上市-港交所57
（12）永升生活服务-2018年上市-港交所58
（13）奥园健康-2019年上市-港交所59
（14）滨江服务-2019年上市-港交所60
（15）蓝光嘉宝服务-2019年上市-港交所61-（2021年2月被碧桂园服务收购，8月19日撤销上市地位）62
（16）和泓服务-2019年上市-港交所63
（17）新大正-2019年上市-深交所64
（18）鑫苑物业-2019年上市-港交所65
（19）银城生活服务-2019年上市-港交所66
（20）招商积余-2019年上市-深交所67
（21）保利物业-2019年上市-港交所68
（22）宝龙商业-2019年上市-港交所69
（23）时代邻里-2019年上市-港交所70
（24）华发物业服务-2020年上市-港交所71
（25）兴业物联-2020年上市-港交所72
（26）烨星集团-2020年上市-港交所73
（27）建业新生活-2020年上市-港交所74
（28）方圆生活服务-2020年上市-港交所75
（29）金融街物业-2020年上市-港交所76
（30）弘阳服务-2020年上市-港交所77
（31）正荣服务-2020年上市-港交所78
（32）卓越商企服务-2020年上市-港交所79
（33）第一服务控股-2020年上市-港交所80
（34）世贸服务-2020年上市-港交所81
（35）合景悠活-2020年上市-港交所82
（36）金科服务-2020年上市-港交所83
（37）融创服务-2020年上市-港交所84
（38）恒大物业-2020年上市-港交所85
（39）华润万象生活-2020年上市-港交所86
（40）佳源服务-2020年上市-港交所87
（41）远洋服务-2020年上市-港交所88
（42）建发物业-2020年上市-港交所89
（43）荣万家-2021年上市-港交所90
（44）星盛商业-2021年上市-港交所91
（45）特发服务-2021年上市-深交所92
（46）宋都服务-2021年上市-港交所93
（47）新希望服务-2021年上市-港交所94
（48）越秀服务-2021年上市-港交所95
（49）中骏商管-2021年上市-港交所96
（50）朗诗绿色生活-2021年上市-港交所97
（51）领悦服务-2021年上市-港交所98
（52）德信服务-2021年上市-港交所99
（53）康桥悦生活-2021年上市-港交所100
（54）融信服务-2021年上市-港交所101
（55）京城佳业-2021年上市-港交所102
（56）德商产投服务-2021年上市-港交所103
（57）金茂服务-2022年上市-港交所104
（58）力高健康生活-2022年上市-港交所105
（59）东苑仁知服务-2022年上市-港交所106
（60）鲁商服务-2022年上市-港交所107
（61）苏新服务-2022年上市-港交所108
（62）中天服务-2022年上市-深交所109
（63）万物云-2022年上市-港交所110
（64）润华生活服务-2023年上市-港交所111
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